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一季度一线住宅成交面积降4成 楼市有望整体降温

新闻来源:深圳晚报 作者: 发布时间:2017年04月07日 我要分享

据《经济参考报》报道,2017年一季度,各地政府以“因城施策”为导向,积极深化房地产调控政策。在此背景下,住宅、土地市场成交量均呈现回落态势。业内分析认为,由于调控政策不断升级,未来房地产市场有望稳步回归理性,而一二线热点城市成交量将继续走低。

住宅市场 成交量出现回落

4日,中国指数研究院发布的最新数据显示,2017年以来,一二线热点城市调控政策升级,住宅市场成交量持续回落。据统计,今年一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米,同比下降约15%。

从不同级别城市来看,一线城市受调控影响较大,成交量同比降幅在各线城市中最为突出。据统计,一线城市一季度住宅成交面积同比下降约四成,除广州外,其余城市同比均下降。二线城市成交量也显著下降,但旅游型城市成交增长明显,城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落,其余三线城市成交量表现稳定增长。

从价格走势来看,一季度住宅成交价格累计涨幅持续收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,进入2017年,百城价格环比涨幅继续收窄,一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。

在成交量整体走低的同时,一季度各级城市住宅价格涨幅分化。今年以来,热点城市房地产调控政策不断加码,新房市场价格涨幅趋缓。其中一线城市受调控影响涨幅收窄最为显著,一季度累计上涨0.80%,较去年四季度收窄1.30个百分点;二线代表城市累计上涨2.19%,较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表城市累计上涨2.57%,在各线城市中涨幅最为突出。

土地市场 溢价率持续走低

一季度土地市场同样量价齐跌,溢价率持续走低。克而瑞地产研究中心的统计数据显示,从全国土地市场来看,一季度经营性土地成交建筑面积下降至9135万平方米,同、环比明显回落,跌幅分别为12%和30%。

具体来看,各线城市均有不同程度的缩减,受供地计划影响,一线城市环比跌幅居前。溢价率连续两个季度回落,北上深中心城区优质宅地集体“断供”,一线城市溢价率创近年来单季度新低。与此同时,核心城市周边的三四线城市土拍高温持续,佛山、惠州、漳州等多市频出高溢价地块,溢价率都在100%以上。

整体来看,一季度土地平均溢价率32.5%,环比减少8个百分点。克而瑞地产研究中心相关负责人表示,一方面,土地限价城市进一步扩容,显著抑制溢价率上行空间。另一方面,热点城市土地出让底价均有所上调,极端情况下,起拍楼板价超出区域最高单价,溢价空间有限。

从土地成交价格来看,各线城市涨跌不一。一季度,土地成交楼板价4569元/平方米,环比下跌10%,同比仍上涨43%。自2016年四季度以来,土地限价城市开始明显增多,土地价格随之步入下行通道。

从不同类型城市来看,其中一线城市土地价格小幅回升,同、环比涨幅都在10%以内;二三四线城市土地价格环比略有回落,但受去年同期较低基数影响,同比仍呈现正增长。

未来走势 市场有望回归理性

3月份以来,陆续30多个城市密集出台了楼市调控政策,以稳定市场预期。业内普遍认为,本轮调控表现出极强的区域联动性,更加重视利用金融方式深化城市协同,促进市场参与各方回归理性。

从这一轮的调控政策来看,中心城市和周边城市政策同步调控,片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用,稳定市场预期,促进市场参与各方回归理性。除限购限贷外,“认房又认贷”将成为各城市调控普遍标准,例如北京对商住的严控等。

中指院方面分析认为,未来在政策干预和市场力量的共同作用下,一线城市有望整体降温,二线热点城市在调控进一步升级后,部分非理性需求将加速离场,三四线城市则将在去库存和控风险的博弈中继续分化。

业内专家认为,在调控政策积极深化的背景下,房地产市场稳步回归理性已经是大概率事件。从不同城市看,一二线热点城市短期市场需求不足,且政策力度较大,成交继续面临下行压力;而多数三四线城市在去库存政策支持下有望延续平稳增长态势。

而具备产业支撑的三四线城市成交量价将保持平稳态势。对于库存较高的三四线城市,应始终坚持去库存政策,需求将平稳释放。

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