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去年南山豪宅逆市而上 成交均价高达82185元/平

新闻来源:南方网 作者: 发布时间:2017年03月31日 我要分享

在过去30多年里,南山的定位几度演变。如今,随着深圳城市中心一路西移,南山房价领跑势头愈发凸显。深圳中原研究中心统计数据显示,2016年,哪怕调控基调一直没放松,但南山新房成交均价高达82185元/平方米,环比2015年的56474元/平方米大涨45%.

一路突破“8”字头,最关键原因在于南山新盘的“多金”。“20 15年,南山的新房价格基数低,加上去年豪宅入市频繁,因此片区年度环比涨幅比较大。”深圳中原研究中心总监王飞如此解释。从去年第二季度开始,在调控威力初显之下,深圳市场成交量逐渐萎缩,但与此同时,豪宅却逆市而上。根据此前美联物业全国研究中心的数据,去年上半年,南山共推出8个新盘,基本都是豪宅项目,均价都在“6万+”以上,其中“10万+”豪宅项目有5个。

高企的房价并没有阻挡购房者对于这个片区的热情。在深圳中原研究中心的2016年年报中,南山是去年深圳成交量唯一增加的片区,全年共成交91万平方米,较2015年增加了11%.

二手房方面,去年全年,南山二手房均价也进入“7万”时代,为74063元/平方米,环比涨幅同样高达45%.

南山房价水涨船高,与其本身近几年的飞速发展有着密不可分关系。区域规划的利好不断,在前海蛇口自贸区、后海总部经济区、深圳湾总部基地、留仙洞战略性新兴产业总部基地等几大重点片区的开发加速之后,南山的战略性新兴产业集中度愈发加强,经济中心、科技创新中心、文化中心与国际交往中心的定位逐渐实现。

目前南山区不到182平方公里的土地上,集聚了8000多家科技企业,拥有数百家上市公司的企业总部大厦,聚集着一大批中国顶级的精英科技公司。受此影响,深圳湾、蛇口、前海、西丽,几乎每一个区域都演变为高端住宅的聚集地。“随着一系列规划的落实,南山未来将成为深圳豪宅中最高端的区域。”深港房地产专家罗振坤做出了这样的判断。

不过,刚过去的2月由于南山高端项目成交占比回落,成交均价环比下跌11%至75882元/平方米。在本周的踩盘过程中,南都记者发现,目前南山在售的一手楼盘中,西丽片区还属价格洼地,塘朗城( 参数 图库 最新动态 价格走势 )、万科云城( 参数 图库 最新动态 价格走势 )等公寓新品价格在6 .5万元/平方米以上。前海的卓越前海壹号,二手房价格高达9万- 10万元/平方米。去年开盘折后单价4 .4万元/平方米起的山语海,如今大户型均价已经去到7 .8万元/平方米。位于蛇口的半岛城邦,去年4月开盘成交均价1 0 .5万元/平方米,当前售价也上调至11万- 15万元/平方米。有业内观察人士表示,虽然“调控风”未停,但一众开发商对于片区楼市上扬的预期颇为一致。而且,从目前了解的情况来看,南山多数项目在年中均有推货计划。可以预计,今年的南山市场或将延续去年以来的热度。

片区扫描

前海、蛇口片区

成改革开放新引擎

前海拥有深港合作区和自由贸易区双重身份,被誉为中国的“曼哈顿”,重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务业等四大产业。计划到2020年,总建设规模达2600万-3000万平方米,就业岗位65万个,居住人口15万人。而蛇口片区则是深圳连接港澳和“一带一路”沿线国家的重要门户,将抓住机遇,打造21世纪海上丝绸之路的桥头堡。

在政策上,南山区大力支持前海、蛇口自贸片区的各项改革创新举措。在金融改革创新方面先行先试,两大片区加快推进跨境人民币业务创新,深入开展跨境人民币贷款,境外发行人民币债券等业务;稳步实施资本项目可兑换试验,开展外债宏观审慎管理试点、外商投资企业外汇资本金意愿结汇、跨境双向股权投资试点等创新业务;深化深港金融合作;积极鼓励创新型金融机构和新兴金融业态发展;加快组建股权交易中心等机构。

加强与香港的合作也是重要一面。未来将加快实施支持香港发展的“万千百十”工程,力争到2020年实现:前海由港资企业开发的建筑面积超过900万平方米,开展商务活动和就业的永久性香港居民达到10万人,吸引1万家港资企业落户;港资服务业规模突破1000亿元;前海成功孵化培育出港资创新创业型领军型企业超过100家;建设香港10大优势产业聚集基地的目标。加快推进港货中心、港铁集团、金银业贸易场、全球商品保税展示交易中心等项目建设。

此外,将发挥政策优势,加大双向投资力度,鼓励境内企业以前海蛇口为支点,向“一带一路”沿线国家开展投资,合作建设国际技术转移中心和推广基地。鼓励“一带一路”沿线国家在前海蛇口设立企业,同时,积极吸引世界自然基金会等国际组织落户。两大片区还将推进“三城一港”建设,分别是前海蛇口自贸新城、前海国际金融城、香港现代产业城及蛇口国际枢纽港。

打造“山·海·城”城市特色

按照中心城区的战略定位,强力推进南山前海-后海城市主中心建设,加快重点片区的开发,发展大沙河创新走廊,精心塑造活力滨海岸线,推进北部片区协调发展,打造“山·海·城”城市特色。建设南山前海-后海城市主中心,加快建设前海商务中心区、后海金融商务总部经济区和深圳湾超级总部基地等重点区域。

其中,高新区北区将成总部企业高度聚集、地上地下立体交通发达、生活环境优美宜人、创新资源快速流动的现代化国际化总部基地。将对现有区域进行拆除重建,通过城市更新,扩大企业发展空间,争取实现高新区北区升级改造。

规划中的西丽次中心,则是发展战略性新兴产业,引导企业总部集聚,高标准建设留仙洞战略性新兴产业总部基地。结合西丽枢纽站的定位提升,加快西丽老中心区及大沙河沿岸区域的整体更新,推进曙光仓储区的转型升级,建设配套完善的北部片区商业文化核心区。


此外,目前来看,深圳湾超级总部基地的在建项目,包括总建筑面积37万平方米的中信金融中心项目、总建筑面积41.9万平方米的地铁红树湾项目;而后海金融商务总部经济区方面,目前已出让用地56.96公顷,引进32个项目;留仙洞战略性新兴产业总部基地方面,在建项目包括总投资约140亿元、总建筑面积127.8万平方米的特建发1街坊项目,总投资约103亿元、总建筑面积133.5万平方米的万科云城项目。

今年将发放住房补租资金4亿

2016年5月,南山发布“领航计划”,提出在深圳湾生态科技园建立“人力资源服务产业园”,引进国际猎头、高端人力资源服务机构;设立“南山区人才发展基金”,实施“一街道一人才公寓”计划,落实人才安居等多项举措。

南山区住建局最新公布数据,据不完全统计,目前深圳市市级层面在南山区筹建的保障房项目有32个、住房超过6万套。2017年将启动1-2个棚户区改造项目,筹建保障性住房5000套,供应人才住房3000套,并将深入实施“领航计划”,打造国际化高端人力资源服务产业园。

此外,南山区住建局表示,2017年将发放住房补租资金4亿元,相比2016年增加1亿,解决人才安居问题,接下来南山将全力推进市安居集团南山子公司运作,开展企业人才住房配租及补租工作,实施质检站、安监站、造价站“三站合一”,简化程序,加快推进人才保障住房建设。

在企业支持方面,据南山区财政局公布数据,2016年南山投入自主创新产业扶持资金11.9亿元,对节能减排及循环经济、企业上市融资、产业金融、企业研发等重点领域的4300多个项目进行了支持,2017年南山计划安排财政资金33亿元用于科学技术方面的支出,其中包括实施高新技术企业倍增计划,新增国家级高新技术企业600家左右,促进新一代信息技术、物联网等向千亿级产业集群迈进,促进生命健康、航空航天等向百亿级产业集群迈进等目标。

近日还公布《南山区金融发展专项资金实施细则(讨论稿)》并征求意见,其中提出在南山区新设立或新迁入的金融机构总部,最高可获一次性落户奖励3000万元,同时还有最高额度达1000万元的办公用房扶持以及100万元到500万元不等的金融创新贡献奖励。

西丽高铁新站

与深圳北站定位相同

今年2月,深圳市交通运输委员会公布《深圳市综合交通“十三五”规划》,其中提出将西丽火车站改造成为高铁新站,作为“四主五辅”铁路客运枢纽体系中的一“辅”来打造,预计今年内将会启动规划与建设。根据规划,西丽高铁新站枢纽将与深圳北站具有相同定位,设置11个站台、20条线,集高铁、国铁、轨道交通和城市快线于一体。

包括续建项目在内,今年同时开工的地铁线路其中有5条(段)经过南山区,分别是5号线南延线、9号线的西延线和南海大道支线,以及12、13号线。其中5号线南延线已于2014年开工,预计2019年底建成;9号线西延线于2014年底开工,预计2020年建成;9号线南海大道支线于2016年开工,预计2020年建成;12号线预计于今年年底开工,2022年建成;13号线预计于今年开工。

在教育、医疗等基础设施配套方面,根据《南山教育事业发展第十三个五年规划(2016-2020年)》,未来五年南山将投资30亿元,新改扩建30所学校,新增优质学位3.4万个,目前按拟定计划,今年南山就将有深圳湾学校、留仙学校、香山里小学3所新学校及1所迁建学校———荔香学校,于9月开学,新增学位7000个。2017年还将推进南山医院改扩建工程,加快南山中医院、太子湾国际医院建设,建成深圳大学学府医院、孙逸仙心血管医院,并建设1-2家2000平方米以上的区域社康中心,新增14项公共卫生服务。

此外,南山博物馆将在年中向社会开放,粤海、蛇口文体中心工程也已开工,还拟新增5家限时免费、低收费、向市民开放的社会体育场馆,多角度完善南山文体配套。

片区定位

“四个中心”战略定位让南山越发成熟

早在2010年,深圳市城市总体规划就确定城市发展的2个主中心,即福田-罗湖中心和前海中心。在强化福田-罗湖中心对全市综合服务功能的基础上,推进前海中心的建设,构筑区域性高端服务业集聚区。其中,前海中心包括前海、后海等核心区域,均位于南山辖区。而在“十三五”规划案中,南山区做了进一步细化,制定“四个中心”的战略定位,分别是经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心。

具体来看,经济中心目标在于做大总部经济,做强高新技术产业,做优战略性新兴产业,布局未来产业,提升先进制造业,大力发展现代服务业,推动产业向高端化发展。以前海片区、蛇口片区、深圳湾超级总部基地、后海金融商务总部经济区、留仙洞战略性新兴产业总部基地、深圳市高新区北区等片区为重点,培育跨国集团总部集群、金融产业集群和信息产业集群等。

科技中心则力争到2020年,国家自主创新示范区核心区建设取得突破性进展,涌现出一批具有国际一流水平的创新型企业,在以新一代信息技术、新能源、新材料、航空航天、生物医药、智能制造为代表的新兴产业领域达到国际水平,成为全国科技创新高地,创新实力位于世界发达城市或地区的前列。

而文化中心是推动深圳歌剧院等文化设施选址南山。深层次挖掘文化旅游资源,推动太子湾国际邮轮母港建设,促进华侨城创意旅游区等重大文化旅游景点转型升级。国际交往中心方面,支持举办全球财富论坛和“一带一路”国际音乐节、国际设计周、蛇口太子湾国际邮轮母港旅游节等有影响力的国际活动和文体赛事。

回看上一个五年计划,在明确“国家核心技术自主创新先行区”及“现代服务业发展样板区”等战略定位的前提下,“十二五”期间南山区硕果累累。其中经济实力迈上新台阶,经济保持平稳较快增长,2015年,全区本地生产总值达3715亿元,是2010年的1.85倍,“十二五”期间年均增长12.5%;创新能力取得新提升,创新实力保持国内领先水平,2015年全社会研发投入超过215亿元,占G D P比重达5 .8%,达到国际先进水平。科技进步贡献率达75%,接近美、日等发达国家水平。此外,在社会建议、生态环境、全面改革方面亦有显著突破。

专家说

豪宅扎堆,必然带来城区人口转换

深职院房地产研究所所长邓志旺

有人拿南山科技园与洛杉矶硅谷对比,还把前海和纽约曼哈顿比较,这其中确实有可比性,因为就南山的高科技产业来讲,在全国仅次于北京的海淀区,在科技创新、产城一体化上做得非常不错;而前海作为自贸区,是深港合作示范区,也是人民币国际化的重要载体,是国家金融领域的重要组成部分。

前海自贸区对南山的产业结构已有了非常大影响,从过去以高科技、工业为主的产业结构,调整以金融、总部基地、金融服务业等为主的产业结构,实际上目前有很多这类企业都注册到前海,围绕前海的优惠政策开展业务;另一方面,深圳以前仅以福田、罗湖为中心区,现在已形成了福田-罗湖、前海的双城市中心。而在粤港澳大湾区的整体规划下,南山更是重中之重。

不过,未来将对南山城市定位、城市规划、城市管理提出更高要求,过去可能站在深圳以一个城市的角度来发展,而为打造成国际级的城市核心区,南山区未来应该站在粤港澳大湾区的高度下重新审视自己,这是一个挑战;另外,南山区土地资源有限,地价、房价、租金以及企业的经营成本快速上升,明显影响创新企业,那么怎么营造一个宜居、宜业、宜创的城区氛围,则是南山区要面临的另一个挑战。

此外,随着政策进一步落实,房价上涨毫无疑问,不过,豪宅扎堆则是匹配了南山未来的定位,必然会带来城区人口的转换。豪宅扎堆则是匹配了南山未来的定位,必然会带来城区人口的转换。当然政府也在给初创企业更多的扶持,加盖更多的保障性住房、人才住房,使其成为有机的城市体。


南山的豪宅区定位很难撼动

深港房地产专家罗振坤

作为目前深圳豪宅最密集的区域,南山的豪宅区定位是很难撼动的,即使当前所说龙华有“豪宅化”的势头,但这里面虚高的成分比较多,龙华要达到“豪宅化”至少还需要十年的发展,等到南山中心区得到充分发展,中心区真正北移的时候。

当前深圳对于南山也有一系列建设规划,包括前海商务中心区、后海金融商务总部经济区、深圳湾超级总部基地和西丽次中心,随着这些规划的落实,这几个概念整合将整体带动南山区域发展,使南山成为豪宅里面最高端的区,房价也会随之上涨,但是在最近这一年由于政府把控严谨,将可能不会看到大幅的上涨。

另外就目前来说,这些规划建设的实际效果还没有出来,而且这些规划要真正达到建设目标,还有很长的路要走,包括基础建设和政策环境等多个方面,当前更多的是心理因素影响推动南山区域价格上涨。以前海自贸区为例,我们看到它注册的公司很多,但是事实上它对实体经济的贡献还没有显示出来。这些规划建设成熟,达到预期还需要五年左右。

还有一个最近很火的概念是“粤港澳大湾区”,深圳作为其中重要的一环发挥重要作用,大家对于南山、前海也寄予厚望。在经济上来说,这对于深圳以及南山的发展,肯定是一个很大利好,但这其中也存在挑战。就深圳目前的土地现状来看,如果要在深圳进行这些智能产品、高新科技产品的生产基地,其实是很困难的,我的想法是充分发挥湾区的聚合优势,在南山进行这些产品的研发,东莞、惠州等临近区域进行生产,这样既能缓解深圳土地资源紧张、生产方面的瓶颈,又随着产业的外延,轨道交通的完善,居住需求随之外溢,从而有可能会抑制南山房价的增长速度。

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